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मॉडल टेनेंसी एक्ट, 2020 – भारत किराये की आवासीय नीति को लागू करने के लिए तैयार है

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भारत में किराये का बाजार लंबे समय से खंडित और अविकसित रहा है, जो समग्र अचल संपत्ति बाजार पर दबाव बना रहा है। आवासीय संपत्तियों के पट्टे और पट्टे अभी भी किराया नियंत्रण अधिनियम के दायरे में आते हैं, प्रत्येक राज्य का अपना संस्करण होता है। उचित कानून की कमी के साथ, किरायेदार-जमींदार संघर्ष काफी आम हैं, जिससे लंबी मुकदमेबाजी होती है।

दिलचस्प बात यह है कि तीव्र आवास की कमी के बावजूद, देश के शहरी क्षेत्रों में 1.10 लाख से अधिक घर खाली पड़े हैं। और ध्वनि किराये की नीति का अभाव इसके लिए महत्वपूर्ण कारण है। इसलिए, ध्वनि रेंटल पॉलिसी का तत्काल कार्यान्वयन एक आवश्यक है।

मॉडल टेनेंसी एक्ट, 2020 का उद्देश्य किरायेदारों और जमींदारों के बीच विश्वास की कमी को उनके दायित्वों को स्पष्ट रूप से चित्रित करके पूरा करना है। विवादों का शीघ्र निवारण सुनिश्चित करने के लिए, यह किराये के आवास से जुड़े मामलों की अपील सुनने के लिए रेंट कोर्ट और रेंट ट्रिब्यूनल की स्थापना का भी प्रस्ताव करता है।

अंततः, किराये के आवास स्टॉक के निर्माण से छात्रों, कामकाजी पेशेवरों और प्रवासी आबादी (विशेष रूप से COVID-19-जैसे परिश्रम) को आवास खोजने में मदद मिलेगी। एक बार सभी निष्पक्षता में लागू करने के बाद, एक और सभी को फायदा होगा।

भारत को किराये के कानून की आवश्यकता क्यों है

विरोधाभासी रूप से, भले ही भारत में तीव्र आवास की कमी है, घरों की रिक्ति का स्तर बढ़ रहा है। राष्ट्रीय जनगणना के अनुसार, खाली मकानों में शहरी आवास स्टॉक की कुल हिस्सेदारी का लगभग 12% शामिल था। शहरी क्षेत्रों में ये खाली घर देश भर में किराये के बाजार को स्पष्ट रूप से खिला सकते हैं, लेकिन विभिन्न कारकों ने बाधाएं पैदा की हैं। इसमें शामिल है:

• एक ध्वनि किराये नीति का अभाव

• आवासीय संपत्तियों से कम किराये की उपज – प्रमुख शहरों में औसतन 3% से अधिक नहीं

• कनेक्टिविटी और भौतिक बुनियादी ढांचे के मुद्दों के कारण दूर-दराज के क्षेत्रों में मांग में कमी।

• COVID -19 ने लाखों प्रवासी श्रमिकों को उनके गृहनगर में वापस लौटते देखा। उनकी वापसी का मुख्य कारण लगभग शून्य आय के बीच शहरों में किफायती आवास की अनुपलब्धता थी।


Atmanirbhar Bharat – प्रवासियों के लिए किराये के आवास

COVID-19-infused लॉकडाउन के दौरान शहरों से अनगिनत श्रमिकों की दुर्दशा और सामूहिक पलायन को स्वीकार करते हुए, FM ने PMAY – अफोर्डेबल रेंटल हाउसिंग कॉम्प्लेक्स (ARHC) के तहत शहरी गरीबों के लिए एक नई योजना का अनावरण किया।

प्रमुख शहरों में पर्याप्त रोजगार के अवसरों के कारण बहुसंख्यक कार्यबल पूर्व-कोविद -19 युग में शहरों में चले गए। हालांकि, यहां किफायती किराये के आवास की अनुपस्थिति ने इन प्रवासियों के बड़े पैमाने पर पलायन को जन्म दिया, जिनकी लॉकडाउन के दौरान शून्य आय थी। इस प्रकार, सरकार को सभी पहल के लिए अपने आवास के गियर को स्थानांतरित करना पड़ा और इसके हिस्से के रूप में किफायती किराये के आवास शामिल थे।

इस योजना के तहत, शहरी शहरों में सरकारी वित्त पोषित आवासों को सार्वजनिक-निजी भागीदारी (पीपीपी) मॉडल के माध्यम से ARHC में परिवर्तित किया जा रहा है और खाली पड़े सरकारी आवास परिसरों को रियायती दरों पर प्रवासियों को किराए पर दिया जाएगा।

शुरुआत में, सरकार लगभग उपयोग करने की योजना बना रही है। जेएनएनयूआरएम और राजीव आवास योजना (आरएवाई) के तहत निर्मित एक लाख अप्रयुक्त आवास इकाइयां – पिछली सरकार के शहरी उन्नयन और आवास कार्यक्रम – किराये के आवास प्रदान करने के लिए। ARHCs के तहत घरों के लिए मासिक किराया INR 1,000 से INR 3,000 के बीच तय होने की संभावना है।

शहरी प्रवासियों के संकट को दूर करने के अलावा – ईडब्ल्यूएस / एलआईजी श्रेणियों के लोगों / परिवारों के एक व्यक्ति या समूह – यह 2022 तक आवास के लिए सरकार की महत्वाकांक्षी पहल को पूरा करने में भी मदद करेगा।

ARHC दो मॉडल के माध्यम से लागू किया जाएगा:

• मौजूदा सरकारी वित्तपोषित खाली मकानों को सार्वजनिक निजी भागीदारी के तहत ARHCs में परिवर्तित करके उपयोग करना।

• निजी / सार्वजनिक संस्थाओं द्वारा अपनी खाली पड़ी भूमि पर ARHCs का निर्माण, संचालन और रखरखाव।

व्यक्तिगत या समूह अपनी आवश्यकता को सरकारी वेबसाइट (जैसे www.arhc.mohua.gov.in) के माध्यम से बुक कर सकते हैं। रियायतकर्ता या एक इकाई अन्य संस्थाओं या संगठनों के साथ भी गठजोड़ कर सकती है और एग्रीगेटरों के माध्यम से प्रवासी मजदूरों या शहरी गरीबों को भी प्राप्त कर सकती है। इस प्रकार यह योजना देश भर में आवास इकाइयों की कमी को दूर करने का प्रयास है। इसके अलावा, यह डेवलपर्स द्वारा विचार किया जाने वाला एक और परिसंपत्ति वर्ग जोड़ देगा।

मॉडल टेनेंसी एक्ट, 2020 की मुख्य विशेषताएं

सरकार ने दिशानिर्देशों का प्रस्ताव किया है जो किराये के अनुबंधों को लागू करते हैं और किरायेदारों के साथ-साथ जमींदारों के अधिकारों की रक्षा करते हैं। मॉडल टेनेंसी एक्ट, 2020 के मसौदे के अनुसार, सरकार ने विभिन्न प्रस्ताव रखे हैं। कुछ उल्लेखनीय विशेषताओं में शामिल हैं:

• अधिनियम के शुरू होने के बाद, सभी परिसर (आवासीय या वाणिज्यिक) पारस्परिक रूप से सहमत शर्तों पर एक लिखित समझौते के बाद ही किराए पर लिए जाएंगे।

• अधिनियम विवादों के स्थगन के लिए एक फास्ट ट्रैक अर्ध-न्यायिक तंत्र प्रदान करेगा।

• आवासीय संपत्ति के मामले में सुरक्षा जमा को अधिकतम दो महीने के किराए पर लिया गया है, और गैर-आवासीय संपत्ति के मामले में यह अधिकतम छह महीने के किराए के अधीन किरायेदारी समझौते के शर्तों के अनुसार होगा।

• परिसर के खाली कब्जों को लेने के समय मकान मालिक द्वारा वापस की जाने वाली सुरक्षा जमा राशि, यदि कोई हो, कटौती करने के बाद।

• मकान मालिक दो महीने के लिए मासिक किराए के दोगुने का मुआवजा पाने का हकदार है और उसके बाद मासिक किराए का चार गुना अगर किरायेदार के आदेश, नोटिस या समझौते के अनुसार किरायेदारी समाप्त होने के बाद परिसर को खाली नहीं करता है।

• यदि किरायेदारी का समय उस समय समाप्त होता है जब स्थानीयता (जहां किराए पर परिसर स्थित है) किसी भी बल की बड़ी घटना का अनुभव करता है, मकान मालिक किरायेदार को एक महीने के लिए परिसर के कब्जे की घटना से मुक्ति के लिए परिसर पर कब्जा जारी रखने की अनुमति देगा। प्रचलित किरायेदारी समझौते की समान शर्तें।

• किरायेदार मकान मालिक और किरायेदार के बीच पूरक समझौते के निष्पादन के बिना या पूरी संपत्ति का एक हिस्सा नहीं ले सकता है या किसी भी संरचनात्मक परिवर्तन को पूरा नहीं कर सकता है।

• प्रस्तावित किराया प्राधिकरण को उसके हस्ताक्षर के दो महीने के भीतर किराये के समझौते के बारे में सूचित किया जाना चाहिए।

• डिप्टी कलेक्टर या उच्चतर रैंक के एक अधिकारी किराये के विवाद से उत्पन्न किसी भी मुद्दे को स्थगित करने के लिए किराया प्राधिकरण के रूप में कार्य करेगा।

• अतिरिक्त कलेक्टर या अतिरिक्त जिला मजिस्ट्रेट या समकक्ष रैंक का अधिकारी इस अधिनियम के प्रयोजनों के लिए, अपने अधिकार क्षेत्र के भीतर किराया अदालत होगा। प्रत्येक जिले में किराए के ट्रिब्यूनल के रूप में नियुक्त किए जाने वाले जिला न्यायाधीश या अतिरिक्त जिला न्यायाधीश।


हिक्स के बिना नहीं – लेकिन फिर भी सही कदम है

जबकि एमटीए के प्रस्तावों का व्यापक स्वागत किया गया है, उनका कार्यान्वयन इतना सरल नहीं हो सकता है। अधिनियम राज्यों के लिए बाध्यकारी नहीं है क्योंकि भूमि और शहरी विकास राज्य के विषय बने हुए हैं। राज्यों और केंद्रशासित प्रदेशों के लिए अपने मौजूदा अधिनियमों को निरस्त या संशोधित करना अभी भी पसंद की बात है। जैसे RERA के मामले में, डर यह है कि राज्य मॉडल अधिनियम के सार को कमजोर करते हुए दिशानिर्देशों का पालन नहीं करने का विकल्प चुन सकते हैं।

एक और दर्द बिंदु सुरक्षा जमा पर टोपी हो सकता है जो कई जमींदारों के साथ पक्ष लेने की संभावना नहीं है। बंगलौर जैसे शहरों में, मानदंड दस महीने का सुरक्षा जमा है, क्योंकि दो महीने की जमा राशि से संपत्ति को कोई नुकसान या किरायेदार द्वारा किराए के भुगतान में डिफ़ॉल्ट को कवर करने की संभावना नहीं है।

इन चुनौतियों के बावजूद, द मॉडल टेनेंसी एक्ट की प्रशंसा की जानी चाहिए और यह सही दिशा में एक कदम है। यह राज्यों को उनकी स्थानीय स्थितियों और बाजार के अनुसार पालन करने और ट्विस्ट करने के लिए एक स्पष्ट रोडमैप प्रदान करता है। यह देखा जाना चाहिए कि राज्यों को केंद्र सरकार की लाइन से किस हद तक दूर किया जाएगा। सभी पक्षों के अधिकारों की रक्षा करने वाला एक निष्पक्ष और संतुलित किरायेदारी कानून किराये के बाजार को औपचारिक रूप देने और स्थिर करने में एक लंबा रास्ता तय करेगा। यदि पत्र और भावना में राज्यों द्वारा लागू किया जाता है, तो यह न केवल किराये बाजार बल्कि बड़े पैमाने पर आवास क्षेत्र की किस्मत को पुनर्जीवित कर सकता है।

इस लेख के लेखक अनुज पुरी हैं, अध्यक्ष – ANAROCK प्रॉपर्टी कंसल्टेंट्स
जैसा प्राप्त हुआ

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